Me renseigner sur l'encadrement des loyers

Mon loyer est supérieur au loyer de référence, que faire ?

• Vous pouvez échanger avec votre bailleur pour qu'il réajuste le montant du loyer.
• Si les discussions n'aboutissent pas, il faut contacter la Commission départementale de conciliation.
• Celle-ci pourra mettre en demeure le propriétaire de respecter l'encadrement des loyers et rembourser le trop-perçu.
• S'il refuse, vous pouvez saisir la justice.

Mon loyer est inférieur au loyer de référence, peut-il être augmenté ?

• Un propriétaire peut également vérifier si son loyer correspond à l’encadrement.

• S’il constate qu’il est inférieur aux références définies par l’arrêté, il peut augmenter son loyer selon la règlementation générale de l'Indice de révision des loyers. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence minoré.

Mon loyer a été surévalué, puis-je être remboursé ?

• Si votre loyer a excédé le montant du loyer de référence majoré, une fois la révision entérinée, le propriétaire doit vous rembourser le trop-perçu sur les trois dernières années au maximum.
• En cas de refus du propriétaire de rembourser le trop-perçu, il s'expose à une amende allant jusqu'à 5 000€ (15 000€ si c'est une personne morale).

Est-ce que tous les types de baux sont concernés par l’encadrement des loyers ?

• L'encadrement des loyers s'applique :
  
  • à la location vide à usage de résidence principale du locataire ;
  • à la location meublée à usage de résidence principale du locataire ;
  • au bail mobilité.

• Il ne concerne pas :
  
  • la location à usage de résidence secondaire ou de pied-à-terre du locataire ;
  • la location saisonnière touristique ;
  • la location à usage de logement de fonction.

  Il concerne les baux signés à compter du 20 janvier 2025 et peut s'appliquer lors du renouvellement d'un bail, à partir de cette même date.

Les colocations sont-elles concernées par l'encadrement des loyers ?

• Oui, les colocations sont concernées. De la même manière que les locations, l'ensemble du montant du loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

Que risque un propriétaire qui ne respecte pas l'encadrement des loyers ?

• Un propriétaire particulier qui refuse d'ajuster le montant du loyer au loyer de référence majoré s'expose à 5 000€ d'amende.
• Si le propriétaire est une personne morale de type SCI, le montant de l'amende peut atteindre 15 000€.

Pour combien de temps l'encadrement des loyers est en vigueur ?

• L'encadrement des loyers est une expérimentation au niveau national, établie par la loi dite 3DS. Cette expérimentation est prévue pour durer jusqu'à novembre 2026.

Qu'est-ce que le complément de loyer ?

• Si le logement comporte des caractéristiques particulières (emplacement, confort...), le propriétaire peut demander un complément de loyer.
• Le complément de loyer n'est pas couvert par l'encadrement des loyers, qui ne s'applique qu'au loyer de base, hors charges.
• L'application d'un complément de loyer doit être justifiée dans le bail.
• Le complément de loyer se justifie si :
  
  • les atouts du logement sont déterminants par rapport aux logements similaires situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique...)
  • les caractéristiques n'ont pas déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut par exemple le nombre de pièces ou l'époque de construction du logement)
  • il ne ne donne pas lieu à récupération par le propriétaire (ou l'agence immobilière/notaire) pour charges ou travaux économies d'énergie
• En revanche, les caractéristiques suivantes interdisent à un bailleur d'appliquer un complément de loyer :
  
  • Des sanitaires sur le palier
  • Des signes d'humidité sur certains murs
  • Un niveau de performance énergétique classe F ou G
  • Des fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation)
  • Un vis-à-vis à moins de 10 mètres
  • Des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement
  • Des problèmes d'évacuation d'eau durant les 3 derniers mois
  • Une installation électrique dégradée
  • Une mauvaise exposition de la pièce principale

Puis-je contester un complément de loyer abusif ?

• Un locataire peut contester un complément de loyer jugé abusif.
• Attention, la contestation du complément de loyer doit se faire dans les trois mois après la signature du bail. Elle doit s'effectuer auprès de la Commission départementale de conciliation. La procédure est gratuite.
• Si la Commission départementale de conciliation ne parvient pas à annuler ou faire baisser le complément de loyer, le locataire dispose de trois mois, après réception de l'avis, pour saisir le juge des contentieux et de la protection.
• Si le bailleur accepte de diminuer le montant du complément de loyer, ou qu'il est contraint de le faire, il devra rembourser le trop-perçu à son locataire.

Quelles sont les obligations des agents immobiliers ?

• L'affichage du loyer maximum permis par l'encadrement des loyers est obligatoire sur les annonces des professionnels de l'immobilier.
• Les informations obligatoires sont :
  
  • le loyer de référence, fixé par arrêté en fonction des caractéristiques du bien (quartier, date de construction, meublé ou non meublé),
  • ce loyer majoré de 20%, soit la limite autorisée par l'encadrement des loyers,
  • si nécessaire, le complément de loyer, qui permet de dépasser la limite si le bien possède certaines caractéristiques de localisation ou de confort.

Un propriétaire peut-il expulser un locataire qui lui demande de se conformer à l'encadrement des loyers ?

• Un bailleur ne peut pas invoquer la demande de mise en conformité du loyer comme motif de résiliation. Autrement dit, vous ne risquez pas de vous faire expulser légalement de votre logement si vous contestez le prix du loyer.

• Légalement, le bailleur ne peut donner congé que pour 3 motifs prévus par la loi :
  
  • la vente du logement,
  • la reprise pour habiter à titre personnel ou pour loger un proche,
  • le motif légitime et sérieux (loyers payés en retard de façon répétée, importants travaux à engager dans le logement, mauvais entretien du logement...).
  • Le bailleur doit informer les locataires au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail pour un logement loué vide et 3 mois avant la date d’échéance du bail pour un logement loué meublé. La notification de quitter le logement doit être adressée à chacun des co-titulaires du bail et contenir le motif de la demande de congé et les informations liées au motif invoqué :

• Dans chacun de ces cas, le bailleur doit informer le locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (et 3 mois pour un logement meublé), par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé, ou par le biais d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Que doit contenir absolument un logement meublé ?

Pour être considéré comme meublé, un logement doit obligatoirement comporter les meubles suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).